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時隔10年，中央城市工作會議再度召開。
7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。
“本次會議指明了未來城市發(fā)展相關工作的總基調、目標、主題、主線、抓手及方向等，意味著城市發(fā)展進入新的發(fā)展階段。城市更新寫入總體要求，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造等，成為城市工作重點任務中的一部分，這些對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會產(chǎn)生直接影響。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
“中央城市工作會議召開頻率比較低，之所以10年之后再次召開，中國經(jīng)濟亟需培育內需新引擎以及新增長動力?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，城市發(fā)展方式正經(jīng)歷深刻轉變，包括從增量轉向存量、從外延擴張轉向內涵提升、從側重硬件建設轉向關注人的需求與軟性治理能力。由于地方在領悟與執(zhí)行層面有一定滯后，時隔十年再開的中央城市工作會議為新階段城市管理提供了“總綱領”，也為房地產(chǎn)業(yè)指明了未來轉型的方向。
分析人士認為，這一歷史性轉向，為房地產(chǎn)行業(yè)指出了“新路子、高品質、控風險”的發(fā)展路徑。
“城市更新”寫入總體要求
中央城市工作會議提出，以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質量發(fā)展為主題，以堅持城市內涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優(yōu)化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。
本次會議在總體要求中強調，要“以推進城市更新為重要抓手”，凸顯出城市更新在城市發(fā)展中的重要性明顯提升。
58安居客研究院院長張波認為，城市更新為重要抓手，這一點在房地產(chǎn)側意義重大。
“一方面，這將強化供給端各方面的優(yōu)化，改造過程中將同步推進低效用地再開發(fā)，也會提升城市空間利用效率。另一方面，城市更新會對房地產(chǎn)需求端形成刺激，并通過貨幣化安置等手段直接增加購房需求。相關部門有望加大支持力度，通過專項債、REITs 等工具提供支持?！睆埐ǚQ。
在陳文靜看來，本次會議將進一步強化地方政府對城市更新的重視程度，有利于提升城市更新在穩(wěn)投資、擴內需方面的作用。預計相關部門未來會落地更多配套政策，地方政府也將深入探索適合當?shù)匕l(fā)展的城市更新模式。在此過程中，政府完善相關舉措鼓勵多元主體參與，更多政策加持也將為企業(yè)參與城市更新釋放新的機遇。
分析人士認為，會議將“高質量開展城市更新”列為重點任務，意味著我國城市發(fā)展逐漸進入到城市更新的重要發(fā)展時期。
張波表示，“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子” 是房地產(chǎn)高品質一個重要發(fā)展方向，房地產(chǎn)也將從規(guī)模擴張轉向質量競爭。新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標準，頭部房企加速布局綠色科技，第四代建筑也會在更多城市不斷涌現(xiàn)。另外，市場認為推進商品住房銷售制度改革，以及有序推行現(xiàn)房銷售并優(yōu)化預售資金監(jiān)管相關動態(tài)值得關注，這些舉措將對降低交付風險、提升住房品質發(fā)揮重要作用。
加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模成為城市工作重點之一
近幾年中央多次強調要加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，各地也在積極探索適合當?shù)匕l(fā)展的新模式，今年以來部分舉措已經(jīng)落地。
本次中央城市工作會議強調“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也被認為是城市工作的重點之一。
“對房地產(chǎn)而言，內涵式發(fā)展的重點就是加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，此次會議這一表述延續(xù)了房地產(chǎn)調控的政策主線，并在實施路徑上更強調供需雙向改革?！睆埐ǚQ。
陳文靜認為，從行業(yè)角度來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場+保障”住房供應體系、改革完善房地產(chǎn)基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制、高品質住房建設、建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機制等內容，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，預計未來幾年更多新模式配套政策將進一步完善和實質性落地。
中指院數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過多年發(fā)展，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超40平方米，戶均超1套房，城鎮(zhèn)居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，居民住房需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉變。
在李宇嘉看來，與著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系相關的內容，內涵相當豐富。
“近幾年以來，無論是發(fā)展各個都市圈，發(fā)展縣域、城鄉(xiāng)融合，還是統(tǒng)一大市場建設以及對國土空間的規(guī)劃，都意在通過規(guī)劃的、市場等方面的力量，疏解大城市人口過密的壓力，讓產(chǎn)業(yè)在不同區(qū)域更加合理得以分布。特別是大城市要組團式、網(wǎng)絡化發(fā)展，實現(xiàn)職住交平衡、產(chǎn)城融合，這將進一步釋放城市新的增長動力?！崩钣罴伪硎尽?/p>
另一個值得注意的信息是，會議強調 “牢牢守住城市安全底線”。業(yè)內人士認為。
“一方面，強調建筑品質安全，建立房屋全生命周期安全管理制度，嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平是下一步的重點?！睆埐ǚQ，通過融資協(xié)調機制擴大“白名單”項目，2025 年已推動地級及以上城市全部建立該機制，房企合理融資需求獲優(yōu)先支持。
穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造
城中村和危舊房改造是今年多地住建工作的重點任務，本次會議進一步強調“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”。分析人士認為，這意味著城中村和危舊房改造也是未來一段時間，城市工作的重點內容。
事實上，今年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。
“未來隨著城中村和危舊房改造穩(wěn)步推進，房票安置政策將繼續(xù)得以完善，相關舉措在促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中有望發(fā)揮更大作用?！标愇撵o表示。
易居研究院副院長嚴躍進也認為，從挖掘城市發(fā)展?jié)摿砜?，棚改或城中村改造依然是其中一項非常重要的工作，各地依然會持續(xù)開展。
在供應方面，本次會議部署城市工作進一步提出“著力建設舒適便利的宜居城市”，強調“堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結構”。
“預計未來新增土地供應或進一步向人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚的地區(qū)傾斜，更好滿足職住平衡，配套好的優(yōu)質地塊有望繼續(xù)放量。”陳文靜補充道。
“總體來看，本次中央城市工作會議圍繞建設現(xiàn)代化人民城市的目標，對城市發(fā)展作出了系統(tǒng)性部署，也為房地產(chǎn)市場劃定了新路子、高品質、控風險的發(fā)展路徑。通過城市高質量發(fā)展的推進，核心城市有望通過城市更新和保障房分流實現(xiàn)供需再平衡，房價逐步企穩(wěn)。房企下一步競爭的焦點將轉向綠色科技、運營能力和區(qū)域深耕?！睆埐ǚQ。
