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受穩(wěn)樓市利好政策及成交結(jié)構(gòu)等因素影響，2024年年末新房價格環(huán)比漲幅有所擴大。

據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，2024年12月全國百城新建商品住宅成交均價16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較11月擴大0.01個百分點；百城中41個城市成交價環(huán)比下跌，數(shù)量較上月增加1個。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、克而瑞集團董事長丁祖昱指出，年末新房價格出現(xiàn)小幅階段性上揚，一方面由于四季度百城新房交易有所回升，成交量對價格起到一定支持作用；另一方面，一線及熱點城市高端住宅集中成交，也對價格變化形成影響。

成交量方面，據(jù)中指院初步統(tǒng)計，2024年12月，百城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約17%，同比增長約18%。

“在集中網(wǎng)簽及減稅等政策推動下，12月百城新房銷售面積同環(huán)比延續(xù)增長態(tài)勢，為房價穩(wěn)定奠定了重要基礎(chǔ)。結(jié)構(gòu)性因素方面，上海、深圳、杭州等熱點城市核心區(qū)域樓盤熱銷，高端住宅成交放量，成為影響價格上揚一個重要因素。”中指院分析師孟新增稱。

克而瑞分析師介紹，因四季度恰逢房企年末沖刺業(yè)績期，房企12月推出了不少優(yōu)質(zhì)房源，這些優(yōu)質(zhì)房源因位置及地段較好，價格相對遠郊項目要高一些?？傮w來看，30個重點城市整體處于持續(xù)放量期，供求均呈現(xiàn)翹尾收官。

從累計情況來看，克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年總價3000萬元以上高端住宅成交同比大增，總價超過億元以上高端住宅新房成交77套，同比增長141%，其中上海總價3000萬元以上一二手高端住宅成交占比達62%和43%。

分析師指出，之所以要考慮到成交結(jié)構(gòu)性因素，是因為整體來看，當(dāng)前市場仍處于筑底過程中，不能簡單以價格一時變化，便認(rèn)為市場已企穩(wěn)?？紤]到短期內(nèi)“以價換量”仍然是市場的主旋律，結(jié)構(gòu)性因素對價格的階段性影響有多大，以及市場還會發(fā)生怎樣的變化，仍有待觀察。

“從全國范圍來觀察，不少城市成交量并未企穩(wěn)，價格并不具備上漲的條件。據(jù)我們初步統(tǒng)計的情況，2024年1-12月百城新建商品住宅月均成交面積同比下降約19%，前12個月降幅雖然較前11個月有所收窄，但與2020年的高點相比，下降幅度仍然達到51%。”孟新增認(rèn)為，若剔除一線及熱點城市高端住宅成交結(jié)構(gòu)因素，價格上揚動力可能會有所減弱。

其進一步指出，市場企穩(wěn)可能會表現(xiàn)為二手房交易量回升→二手房價格止跌→新房銷售量企穩(wěn)→新房價格止跌，按此路徑，當(dāng)前二手房交易量上升，但價格還未止跌。此外，新房銷售企穩(wěn)或為市場“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵性指標(biāo)，但新房銷售去化還面臨不小壓力，因此，“止跌”仍是當(dāng)前市場主題，新房價格整體看并未達到上揚階段。

在二手房市場，12月重點城市二手房成交繼續(xù)放量，環(huán)比同比延續(xù)增長態(tài)勢，但成交量的回升，仍是在“以價換量”效應(yīng)下形成的。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年12月百城二手住宅均價14203元/平米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較11月收窄0.04個百分點，連續(xù)下跌32個月。98個城市二手住宅價格環(huán)比下跌，僅成都、深圳房價環(huán)比上漲。

“按我們監(jiān)測到的數(shù)據(jù)，一線城市二手房成交量較2023年平均增長約10%；三四線城市交易量與上一年基本持平。二手房市場的穩(wěn)定態(tài)勢，很大程度上得益于‘以價換量’的策略。2024年二手房平均掛牌價格相較2023年跌幅有所擴大，但正是在價格調(diào)整到位背景下，二手房市場的交易活躍度顯著提升。”58安居客分析師稱。

對于2025年樓市走向，丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場若進行樂觀預(yù)計，或在2025年上半年基本完成止跌，具體來看，一二手房成交總量在2025年一季度或仍然會下降，但考慮到低基數(shù)等因素，同比可能會有所上升。

“‘保主體’有望成為2025年政策的發(fā)力點，全面取消限制性購房措施、收購房企存量閑置土地、收購存量商品房作保障性住房，或成為未來政策重點實施方向。另外，存量土地回購，將是推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要引擎。”丁祖昱補充道。