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監(jiān)管層5月17日出臺(tái)樓市重磅新政至今已滿月，政策對(duì)于各地樓市刺激作用已有所顯現(xiàn)，而后續(xù)是否還有政策繼續(xù)加碼備受關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從政策效果來(lái)看，“5·17”新政提升了市場(chǎng)活躍度，但整體效果略低于預(yù)期。成交數(shù)據(jù)顯示，新政后一個(gè)月，一線城市的上海、廣州樓市成交量提升明顯，但深圳成交升溫尚不明顯；而二線城市的杭州、成都、武漢等城市，新政后市場(chǎng)成交量也有所放大，但仍不如去年同期。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整、前期刺激政策的消化期疊加，使得部分寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用低于預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。
其進(jìn)一步表示，當(dāng)下市場(chǎng)出現(xiàn)了跌幅放緩的跡象，隨著核心一二線城市逐步落實(shí)各項(xiàng)舉措，接下來(lái)市場(chǎng)有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期。同時(shí)，6月房企將進(jìn)入上半年業(yè)績(jī)沖刺階段，市場(chǎng)活躍度有望回升。
值得關(guān)注的是，6月7日，國(guó)常會(huì)專題討論房地產(chǎn)形勢(shì)，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備房地產(chǎn)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。分析師認(rèn)為，2024年即將過(guò)半，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，政策或?qū)⒗^續(xù)加碼。
“我們認(rèn)為，6月恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，其營(yíng)銷力度勢(shì)必有所加強(qiáng)，6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高。不過(guò)，基于去年基數(shù)較高，同比還可能延續(xù)降勢(shì)。”克而瑞分析師指出。
上海樓市熱度回升明顯
5月17日，央行等部門宣布從全國(guó)層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率。隨后，各地先后落地“517”新政策，并結(jié)合各城市情況，出臺(tái)相關(guān)樓市扶持措施。
這其中，上海、廣州等城市的政策效果，較為明顯。
5月27日，上海發(fā)布“滬九條”優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，出臺(tái)包括降首付、優(yōu)化限購(gòu)、降利率等措施。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，“滬九條”對(duì)上海新房市場(chǎng)的提振效果比較明顯，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交27.7萬(wàn)平方米，相比新政前兩周增長(zhǎng)10%。
而在5月27日至6月16日，上海共17個(gè)新房項(xiàng)目開(kāi)盤，其中位于長(zhǎng)風(fēng)板塊的豪宅項(xiàng)目嘉佰道開(kāi)盤即罄，觀宸潤(rùn)府及象嶼遠(yuǎn)香湖岸等外環(huán)外剛改優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)盤去化率也較上一批次有所提升。從續(xù)銷新房表現(xiàn)來(lái)看，剛改項(xiàng)目在新政后到訪熱度明顯提升，優(yōu)于遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目。
在二手房市場(chǎng)，實(shí)施“滬九條”后，上海多家中介平臺(tái)二手房帶看量及簽約量都有所上漲，2024年6月1日-16日上海二手房網(wǎng)簽達(dá)13381套，環(huán)比上月同期增長(zhǎng)82%，較5月日均604套的日均水平出現(xiàn)大幅提升。
“因新政放開(kāi)單身對(duì)外環(huán)內(nèi)二手房的限購(gòu)，且外環(huán)內(nèi)老破小今年以來(lái)跌幅較大，市場(chǎng)認(rèn)為價(jià)格繼續(xù)下跌空間較小，部分客戶在政策出臺(tái)后基于房?jī)r(jià)可能上漲的預(yù)期，選擇盡快出手。”中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭稱。
其進(jìn)一步表示，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，新政出臺(tái)后短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)情緒或高漲，最先表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，帶看及簽約量增量明顯。隨著一二手置換鏈條暢通，新房市場(chǎng)將隨之回暖，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度或進(jìn)一步提升。
廣州新房成交量上升12%
廣州的市場(chǎng)反應(yīng)，也不錯(cuò)。
5月17日監(jiān)管層“四箭齊發(fā)”之后，廣州于5月28日發(fā)布樓市新政，出臺(tái)優(yōu)化土地和住房供應(yīng)、調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、優(yōu)化差別化住房信貸政策、降低公積金貸款繳存年限要求，以及支持公積金支付首付款、優(yōu)化限售政策、支持“以舊換新”等措施。
實(shí)施新政后，廣州首付比例已降至歷史最低水平，當(dāng)前廣州無(wú)論是限購(gòu)政策，還是信貸政策等均是一線城市中最為寬松的城市。
在新政利好帶動(dòng)下，廣州購(gòu)房氛圍已有所轉(zhuǎn)變，無(wú)論是到訪量還是成交量均有一定的回升，尤其在廣州5.28新政發(fā)力之后，廣州樓市熱度上升了一個(gè)層次。
中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月17日-6月16日，廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)5849套，相比新政前一個(gè)月5213套的網(wǎng)簽上升了12.2%。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州6月10日-6月16日新房網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月以來(lái)周度成交新高。
分析人士認(rèn)為，隨著新政利好持續(xù)發(fā)酵，廣州市場(chǎng)購(gòu)房需求有望進(jìn)一步釋放。
深圳市場(chǎng)恢復(fù)低于預(yù)期
與上海、廣州不同的是，深圳在新政后的市場(chǎng)有所回暖，但目前效果并不明顯。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年5月18日-6月17日，深圳新建商品住宅成交2286套，成交面積23.21萬(wàn)平方米，比新政前一個(gè)月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套，成交面積40.32萬(wàn)平方米，比新政前一個(gè)月上漲2.86%。
“整體來(lái)看，深圳樓市復(fù)蘇低于預(yù)期，市場(chǎng)的行情冷熱不均。”中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤成交比較活躍，近期消化了很多房源，包括新房及二手房市場(chǎng)；而冷門板塊的樓盤，目前去化還是比較困難。
其進(jìn)一步表示，目前，深圳樓市新房供應(yīng)量充足，房?jī)r(jià)一直在低位運(yùn)行，另外深圳樓市的保障房數(shù)量越來(lái)越多，分流了不少剛需購(gòu)房者，加上深圳居民的收入漲幅未達(dá)到預(yù)期，大部分市民入市愿意較為謹(jǐn)慎。
分析人士認(rèn)為，深圳政策落地時(shí)已經(jīng)是月底，對(duì)市場(chǎng)的影響還未充分發(fā)揮，加之二手房過(guò)戶流程較長(zhǎng)，成交數(shù)據(jù)滯后，預(yù)計(jì)政策效力在6月逐步兌現(xiàn)。
“深圳樓市雖有利好，但市場(chǎng)基礎(chǔ)并不牢固，在四個(gè)一線城市中，深圳樓市的放松程度也低于廣州。當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，交易復(fù)蘇仍有待鞏固。”孫紅梅稱。
下半年政策是否會(huì)繼續(xù)加碼？
除上述幾個(gè)一線城市市場(chǎng)活躍度得到不同程度提振，部分二線城市如杭州、成都、武漢市場(chǎng)成交也有所回升。
5月9日，杭州出臺(tái)“杭七條”，宣布全面取消限購(gòu)。中指院數(shù)據(jù)顯示，以5月9日至6月9日的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算，杭州共成交5439套新房，高于4月、5月成交水平；二手房成交也表現(xiàn)亮眼，5月杭州二手房成交維持8000套左右較高水平。
在成都，在“517新政”和成都“428新政”的共振作用下，成都5月二手房市場(chǎng)成交規(guī)模高于新房市場(chǎng)，但新房市場(chǎng)的降幅有所收窄。
而就武漢市場(chǎng)的變化，中指研究院華中市場(chǎng)分析師李國(guó)政表示，新政刺激下武漢市場(chǎng)活躍度明顯提升，新房、二手房咨詢量增多，成交規(guī)模增長(zhǎng)，但并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)顯著提升的狀態(tài)；整體來(lái)看，當(dāng)前武漢二手房表現(xiàn)仍優(yōu)于新房市場(chǎng)。
“新政之下的效果，不會(huì)像原來(lái)預(yù)期的那么明顯，但肯定有助于提升樓市景氣度。一部分地方對(duì)于政策反應(yīng)會(huì)敏感些，像前景被人們看好的中心城市，市場(chǎng)反應(yīng)就較快；而一些有存量要消化、以買方市場(chǎng)為主的地方，市場(chǎng)反應(yīng)的動(dòng)作肯定較慢。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康表示。
“一線城市整體熱度好于二三線是大概率事件，上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內(nèi)成交有望止跌。對(duì)于市場(chǎng)韌性較強(qiáng)的成都、西安而言，即便局部熱盤降溫，整體市場(chǎng)仍有望在高位運(yùn)行。而對(duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，市場(chǎng)熱度仍有待核心一二線傳導(dǎo)，6月或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出。
前述克而瑞分析師認(rèn)為，目前新政效應(yīng)正在持續(xù)釋放，6月市場(chǎng)有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期，但值得注意的是，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變。
對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，如果房地產(chǎn)仍未明顯好轉(zhuǎn)，政策方面有望繼續(xù)加碼。
“2024年樓市的需求，購(gòu)房者的信心還需要一定時(shí)間恢復(fù)，目前市場(chǎng)還在逐漸見(jiàn)底過(guò)程中，市場(chǎng)也期待政策的力度更大一點(diǎn)。”張大偉稱。
