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2021年全國商品房銷售規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，但房企土地購置面積大幅下滑。
1月17日，國家統(tǒng)計局公布的2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，2021年商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，均為歷史最高水平。
不過，2021年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為21590萬平方米，同比增速為-15.5%。
“總體來看，2021年房地產(chǎn)竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現(xiàn)相對偏弱，整體信心仍然不足，未來打通良性循環(huán)，還需要政策發(fā)力支持。”中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示。
中指院研究副總監(jiān)陳文靜認為，展望2022年，降準、降息仍有空間，房地產(chǎn)市場仍將發(fā)揮穩(wěn)定器作用，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，預(yù)計調(diào)控政策將邊際改善，特別是信貸端，將進一步加大對剛需、改善性住房需求的支持力度，支持合理住房需求釋放。
對于“房地產(chǎn)調(diào)控會不會略有松動”，國家統(tǒng)計局1月17日回應(yīng)稱，隨著房地產(chǎn)長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年我國房地產(chǎn)市場有望保持總體平穩(wěn)運行。
“開發(fā)投資經(jīng)歷三部曲”
業(yè)內(nèi)人士認為，去年全年商品房銷售表現(xiàn)為“前高后低”，去年下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈逐月下滑態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，較上年增長4.4%。
“2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷三部曲，其中1-8月份屬于過熱，達到兩位數(shù)增速；9-11月份較為溫和，介于5%-10%的區(qū)間；12月份步入過冷區(qū)間，低于5%的水平。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。
與此同時，受資金端壓力、交易市場較為低迷等因素影響，企業(yè)開工積極性明顯減弱。2021年，全國房屋新開工面積同比降幅超11%，絕對規(guī)模降至2018年以來最低水平，其中12月同比降幅超30%。
“近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積，可以看出，開發(fā)投資仍在筑底過程中。”貝殼研究院分析師潘浩表示。
“2022年房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢。”陳文靜表示，究其原因，一方面，2021年全國土地成交縮量明顯，將對今年新開工規(guī)模產(chǎn)生較大影響；另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，全年商品房銷售規(guī)模預(yù)期回落下，企業(yè)開工亦受限。
不過，去年9月底央行首次提出“兩個維護”后，管理層頻繁釋放維穩(wěn)信號，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升。
結(jié)合信貸數(shù)據(jù)來看，據(jù)貝殼研究院觀察，去年12月主要城市房貸利率連續(xù)三個月下行，放款周期較此前6個月有所縮短，預(yù)計未來隨著信貸環(huán)境的適度調(diào)節(jié)以及新一年信貸額度的“重置”，有利于市場需求復(fù)蘇。
土地市場收縮明顯
“當前房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)略低迷，這也使得2022年激活開發(fā)投資熱情、鼓勵企業(yè)投資拿地等或成主流政策。”陳文靜表示。
作為“兩集中”新政落地的第一年，2021年土地市場如同坐上“過山車”，首輪土拍熱度很高，但二、三輪集中供地均遇冷，流拍、中止出讓成為集中土拍的高頻詞匯。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年全國各城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為16.67萬億平方米，同比下滑27.8%。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年住宅用地計劃供應(yīng)量來看，21城全年宅地實際成交量占全年計劃供應(yīng)量的比例平均僅為74%，宅地供應(yīng)的實際完成度并不高。
“受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，流拍率大幅提升，部分城市二、三輪集中土拍成交量較首輪明顯下降，典型如 等城市，第三輪集中土拍流拍率均超50%，使得實際供地量被大幅壓縮。”克而瑞一位分析師表示。
嚴躍進認為，房企受資金壓力影響，拿地節(jié)奏放緩，對2022年新房供應(yīng)將產(chǎn)生利空影響。2022年土地市場無論是供應(yīng)規(guī)模還是拿地規(guī)則，都將有一些積極的變化，以鼓勵房企拿地。
“地方或?qū)⑼ㄟ^調(diào)整出讓底價、配建要求、銷售限價等相關(guān)條件，提振市場信心。”陳文靜表示，2022年部分城市的土地溢價率水平或出現(xiàn)短期回升，流拍率也會有所回落，但各城市實際地價仍將以持平或緩升為主。
