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在 的二手房掛牌量為18.19萬套、14.94萬套、14.40萬套、12.64萬套、11.23萬套、10.45萬套。

政策推動掛牌量上升 業(yè)主信心減弱

針對多個城市出現(xiàn)的二手房掛牌量增多，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進對中新經(jīng)緯分析稱，近期二手房掛牌量有所增加，主要原因有兩點：一是“帶押過戶”和個稅免退等支持政策提升了市場的活躍度，部分改善型需求業(yè)主積極入市，造成掛牌量有所增加；二是隨著房價的持續(xù)走低，部分業(yè)主預(yù)期下行，亦造成掛牌量增加。

“帶押過戶”是指在賣方無需結(jié)清二手房原有的按揭(抵押)貸款的情況下辦理不動產(chǎn)過戶登記，并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。目前，已有多個城市推廣該政策。個稅免退是指中國財政部、稅務(wù)總局此前發(fā)布的政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的重點18城三季度的成交均價為24160元/平方米，環(huán)比下降2%；成交金額7204億元，同比下降6%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說：“客觀上部分城市二手房交易還可以，甚至在三季度已經(jīng)開始出現(xiàn)同比正增長的拉升。但是類似城市還是數(shù)量比較少?？傮w上說，一手房市場不好的情況下，二手房也難以表現(xiàn)出真正的強勁態(tài)勢。”

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認為，個稅免退政策的影響力沒有那么大，“比如北京市場，不少房源都可以通過一些方式規(guī)避掉個稅，真正需要繳納個稅的房源數(shù)量并不多。”他對中新經(jīng)緯稱，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控出現(xiàn)寬松，此前不能展示的高價房源可以公開發(fā)布，也是導(dǎo)致房源增多的原因之一。

張大偉還說：“全國樓市遇冷導(dǎo)致‘有房一族’對未來房價的信心減弱，也會導(dǎo)致他們急于出售房源。還有一些投資客已經(jīng)獲利，選擇此時出售。”

二手房交易周期拉長 推動以價換量

動輒10萬套的二手房掛牌量，庫存不可謂不大，房東若爭先出售房源，是否會讓市場進一下承壓呢？

張大偉認為，如果單純從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司線上平臺展示的掛牌量看，規(guī)模的確不小，去化周期較長，可以在一定程度上說明這些城市存在樓市泡沫。徐躍進表示，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月份15個重點城市二手住宅成交量環(huán)比基本持平，受低基數(shù)影響同比有較大幅度增長。在成交規(guī)模相對持平的情況下，掛牌量的增加，可能會引發(fā)市場庫存增加、交易周期拉長等情況。

對于杭州當(dāng)前二手房去化周期大幅提高，上官劍分析認為，過去幾年，杭州新房供應(yīng)量充足，新房變次新房，二手房掛牌量持續(xù)增長。一般來說，去化周期的高低關(guān)鍵看需求，當(dāng)前購房者較為謹(jǐn)慎，需求依然較弱。杭州的去化周期可能進一步拉長，賣房難度進一步增加，以價換量成為常態(tài)。

但張大偉表示，購房人不能過分“迷信”掛牌量數(shù)據(jù)，也存在一定水分。他說：“很多房源看似是掛牌出售，業(yè)主可能只是試試水，如果沒有達到心理價位，不會進行交易。比如，有的房源已掛牌一年，這種房子大概率不是真的想賣。一個城市動輒有10萬套可售二手房房源，那就出現(xiàn)砸價了。但整體說，即使刨去水分，真實、有意愿出售的房源數(shù)量也已經(jīng)很大。”

徐躍進稱，二手房掛牌量的增加，從積極的方面來看，有利于提升市場活躍度，促進二手房市場成交，并進一步通過置換改善鏈條促進新房市場的成交；但另一方面，若市場需求支撐不足，出現(xiàn)明顯的供大于求，可能引發(fā)二手房價格的下行，從而對市場預(yù)期造成負面影響。未來各地方政府預(yù)計將進一步出臺并落實相關(guān)樓市支持政策，逐步改善市場預(yù)期，二手房市場成交也有望緩慢恢復(fù)，對市場運行形成支撐，但這個過程可能相對較長。